而从销售均价来看，在统计的12家中，全年6家上涨，6家下跌，整体上算是处于“价稳”的持平状态；而在上涨的6家中，既有华润，中海外、保利这样的优生，同时居然也有雅居乐、融创、碧桂园这样的“学渣”。

四

、2024年展望

1. 房价

基本从23年小阳春过后，统计局70大中城市的新房及二手房房价就处于持续下跌的情况
，到12月时，新房价格环比下降的城市数量上升至62个，二手房价格环比下降的城市数量上升至70个
，即绝大多数新房及全部的二手房都进入了房价下降通道。当然从统计局的数据来看，幅度还只是“微降”，应该比现实生活中感受到的房价跌幅要趋缓不少
。

如按当前的形势延续，24年也难看到房价反转的趋势，稳住就不错：

1）供应

供应端来看
，新房库存（商品房待售面积）23年还是增加的；而二手房库存（挂牌量）也有所增加。

2）需求

大体来说
，购房需求分三种：

居住需求
：购买房产主要用于自住；这部分“刚需”群体当前还存在
，但一是这类适婚人口数量仍在不断下降中；二更重要的是这类群体由于收入或收入预期下降
，从而观望情绪明显。

投资需求

：购买房产主要用于对外出租，用于作资产保值
；这部分群体主要看的是“ 租售比+房价未来涨幅 》 理财收益+通货膨胀率 ” ，而当前显然是不太成立的；且同时由于股市缩水导致的财富下降及收入下滑
，也会影响购买欲望
；

投机需求：购买房产主要用于低买高卖
，赚取差价；这部分需求当前几乎是消失殆尽
。

2.业绩

由于房地产期房销售的特点
，当期业绩（营收&净利）对应的是一到两年前的销售

；所以基于近两年地产销售下滑的现状，整体而言
，房企24年的业绩将承压，营收增速大概率继续下滑；

当然对于仍在拿地的房企（特别是央企）来说，由于近两年拿的地比较优质，本来是可以期待毛利及净利改善的
，但前提是房价能够至少维持在当前水平上
；

而如果出现房价下滑的情况，那么也将面临利润下降，以及被迫存货减值的情况
；甚至万一出现房价大幅下降的极端情况
，那么之前大量拿地的房企将反而面临更糟的局面，相当于是被动加了杠杆。

3.销售

截止当前，24年1月地产销售的高频数据仍然没有太多改善，延续了去年末的颓势
。

由于去年年初刚放开后，堆积了三年的购房需求集中爆发，出现购房小阳春局面，去年前四个月的基数都比较高

，导致今年截至到4月前，同比数据估计都会比较难看，只能看环比是否能逐渐有一些趋稳和增长的趋势，以及看到年中及以后，同比数据在去年低基数情况下是否可以逐渐趋稳
。

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